（原标题：北漂房企百亿销售额以后：关键在拿地 产品不挑食）北京作为大城倍受开发商推崇。转入或者扎根北京市场，对于房企而言，具有很强的标杆意义。然而，北京房地产市场又有其特殊性。
这在于北京土地短缺，不少房企在此存活可玩性日益增大，特别是在中型房企在当地突破百亿之后。2016年12月24日傍晚，雾霾弥漫的北京仍难凌平安夜气氛。旭辉集团副总裁、北京区域事业部总经理孔鹏拒绝接受了21世纪经济报导记者的专访。
出现异常辛苦的孔鹏甚至记得了这一天是平安夜。2014年，这家更加不愿将自己定位为北漂奋斗者的外来房企销售额仅有24亿。2016年销售额超过106亿（特指旭辉策画部分销售额，不不含入股但并未策画部分）。
孔鹏并没为此深感自豪。除了缘于能力快速增长以外，他也认识到，旭辉百亿销售额缘于在上一轮楼市低谷期寨了不少货（2015年上半年买了不少地），加之市场环境较好。
庆功宴的伤心是一段时间的。如旭辉一样，北漂房企们更加情绪的是，随着北京房地产市场规模的大自然增大，下一个百亿还能持续吗？他们又将南北哪里？最近一年来，旭辉也企图在北京之外做到过一些扩展。但也遭遇了一些地方维护的冲突。明天很幸福，就为了幸福做到打算，结果今天夜里杀了，这也敢。
所以今天夜里我们也得煮得寄居黑暗，但是为了明天的幸福，我们也能死守得寄居这份光明。作为一家房企高管，孔鹏们当前更为重要的任务是，明天即将率领他们的团队南北何方？北漂房企拿地方法论北京作为大城倍受开发商推崇。转入或者扎根北京市场，对于房企而言，具有很强的标杆意义。
然而，北京房地产市场又有其特殊性。这在于北京土地短缺，不少房企在此存活可玩性日益增大。21世纪经济报导记者找到，目前，在北京房地产市场还能名列前十名的房企，多半是央企或者国企，再行或者是万科、恒大这样的大型房企；中小型房企生存空间愈发艰苦。
旭辉是少数还能在北京活跃的民企。在孔鹏显然，百亿对于他们这样的民企而言，意义更大于数字。
百亿的组织只不过很最重要，就像奥运冠军也不是天天得，但是你得过和没得有本质差异。当然，百亿只是个数字，我们更加重视的是百亿背后的能力。百亿除了的组织能力，更加多还是缘于拿地踩点等。
旭辉北京拿地是采行逆周期法则，指定2014年下半年至2015年上半年为最佳拿地时期，因为这段时间房价正处于上行地下通道，市场预期低于，房企去库存压力较小，合适土地市场抄底。事实证明，2015年上半年，旭辉北京以低价夺下6幅地块，之后周边地价下潜30%-50%。2016年作为拿地高峰期，旭辉则自由选择慎重使出，最近取得的一块土地又是2016年的首个底价成交价地块。2015年6月份之前是我们的拿地高峰期。
现在所有的货都是那个时间段拿的，大约200多亿土地储备，又摔上了2015年下半年到2016年的高点，构成了良性的投资节奏，也是十分合乎市场波段的。孔鹏说道。存货要求了销售额。那么，土地成本日益低企的当下，谁又要求了利润？孔鹏明晰认识到，在当前房地产市场背景下，拿地时机十分最重要。
如果错失时机，利润很难确保。而产品做到得优劣最少是解决问题量的问题。要求利润最核心的是两件事：应从地价，销售时间。
如果应从地价低廉，销售跟上市场疯狂，那项目利润是好的。即便产品做到得烂一点，利润也是好的。
产品需要解决问题量的问题，是在同等利润、同等市场条件下，如果产品好一些，就可以比别人多卖点。但在同一个时间，如果拿地贵，这个问题解决不了。再行执着规模是天方夜谭放在孔鹏面前的难题是：在北京市整体人口分流的大背景下，供地必定沦为难题。
那么，房企们的未来在哪里？孔鹏指出，目前盯着北京市行政区域范围内，还要执着规模快速增长，那基本上是天方夜谭。2017年的目标认同不是百亿。北京房地产市场早已发展到难题。
原本需要回头土地储备制度的地，基本早已买得差不多。只不过北京不是没地，是按原先的土地储备制度很难可供出来。
北京无法供地，那么大城都市圈是一个较为好的方向吗？对于的环北京都市圈的发展，孔鹏也有疑惑。看不清的是，前两天又出有了一个文件，要严苛容许环京的土地供应。
那么政府层面是想要均衡北京人口，用都市圈特特色小镇的形式更有流向，构成大型都市圈。这样的大型都市圈我实在有可能装有八千万人。
然后把还包括离北京将近的北三线、廊坊等地，新的做到一些产业布局和重构，不利于北京未来的城市发展和人口分流。但现在还局限于在北京市域减少压力，把人往外压，但外面没作好接续的打算。那究竟在哪儿却是一站，能把人口相接寄居，这又是一个问题。孔鹏为下一步制订的战略是，招拍挂市场我们不会一直积极参与；都市改版不会去尝试；环京区域我们也不会做到。
如果以大北京都市圈来看，未来还是很光明的。两百亿左右的规模都有承托。
但如果说在北京行政区，我自己较为乐观。孔鹏回应，未来旭辉北京事业部即将向环京、济南等城市扩展。
在业务层面，孔鹏也将企图多元化。比如，向城市研发、资产管理类业务扩展。在此基础上，对的组织形态展开调整。想要在北京这种市场存活，就无法挑食。
所以旭辉不拒绝接受任何一种产品类型。我们现在唯一拒绝接受的是持有人类酒店资产，这种报酬周期太快，而且必须的投放和专业度较强。
其余的基本上我们都敢于尝试。
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